캄보디아 부동산: 하드 타이틀과 소프트 타이틀
캄보디아어본 부동산 매매 계약서나 관련 법원 소송 서류를 번역하다 보면 부동산 소유자를 증명하는 다양한 서류를 접할 수 있다. 요즘은 대체로 부동산 소유자 확인 증명서로 통칭하는데 각각의 문서 양식이 너무 달라서 관계 당국에 진위를 확인하고 싶을 정도이다. 그나마 프놈펜 지역은 하드 타이틀(Hard title)이라는 부동산 소유자 확인 증명서가 많이 일반화된 듯하다. 반면에 지방으로 갈수록 손으로 갈겨쓴 소프트 타이틀(Soft title)로 소유권을 증명해서 번역자가 개성 넘치는 손글씨를 해독하느라 눈이 빠질 지경이다.
➊ 하드 타이틀(Hard title): 부동산 소유자 확인 증명서
하드 타이틀은 국토관리도시계획건설부의 토지 부서에서 제공하는 소유권 증명서이다. 요즘은 명의자, 토지의 위치와 이미지 정보 등을 토지 관리 전산망으로 출력해서 교부한다. 강력한 권리 보장의 기능 때문에 하드 타이틀과 소프트 타이틀 둘다 존재하는 분쟁의 경우 하드 타이틀 소지자가 승소할 활률이 높다. 하드 타이틀을 발급받으려면 부동산 거래 대금의 4%를 양도세로 납부하고 최대 6주 정도 부동산 양도 절차를 진행한다.
+ LMAP(Land Management and Administration Project) 하드 타이틀
2002년에 도입한 LMAP(토지 관리 및 관할 프로젝트) 하드 타이틀은 캄보디아에서 가장 안전한 소유권 형태이다. 도입 초기에 세계은행(WB)을 주축으로 국토관리도시계획건설부가 국내 시행기관으로 참여했다. 토지 보안을 개선한다는 목표에 따라 GPS 정보를 추가해서 부동산 경계의 좌표를 명확하게 정의한다. 인접 토지의 소유자와 합의된 구획 경계를 나타냄으로써 분쟁의 가능성을 줄인다. 그러나 프로젝트 모니터링 및 관리의 어려움, 캄보디아의 법률 및 행정 인프라의 취약성으로 인해 20년이 지났어도 전국적인 도입률은 20% 정도이다.
+ 플렁슬랍모안: 토지 소유 및 점유 및 사용권 확인 카드(Feather Hard title)
"플렁슬랍모안"이라 불리는 하드 타이틀은 토지나 주택을 포함하여 캄보디아의 모든 유형의 재산에 대해서 가장 오래된 소유권 증명서이다. 1980년대-90년대에 발행되고 사용되었으며 20년이 넘는 부동산은 플렁슬랍모안으로 소유권을 확인할 수 있다. 일부 플렁슬랍모안은 이미 최신 버전의 LMAP 하드 타이틀로 대체되었다.
+ 개별 단위 소유자 확인 증명서 또는 공동 권리증(Strata Hard title)
상업용 또는 주거용 오피스 타워, 콘도미니엄 건물 또는 공동소유 콘도미니엄 내의 복합 용도 공간을 포함할 수 있는 공동소유 건물의 개별 유닛 소유권 증명서를 나타낸다. 외국인에게도 발급되는 유일한 하드 타이틀로서 법적으로 보호를 받는다. 공동소유 건물은 5명 이상의 여러 소유자가 거주하는 건물을 말하며 개인 소유자가 독점적으로 소유하는 개별 단위 및 공동소유의 기타 공간(라운지, 수영장 및 체육관 등의 편의 시설)이 가능하다. 다만 외국인은 공동소유 건물의 1층 유닛을 소유할 수 없다. 또한 공동소유 건물의 최소 30%는 캄보디아 국민이 소유해야 한다.
➋ 소프트 타이틀(Hard title): 부동산 소유 및 점유 권리이전 확인서
소프트 타이틀은 재래적 소유권의 형태로서 전국적으로 80%를 차지할 만큼 대중적이다. 정부의 토지 측량 사업의 손길이 닿지 않았거나 토지를 측량하는 국가 단위 측량부서의 지체 또는 고액의 처리 비용을 회피하려면 동/면 단위에서 5~10일 만에 저렴하게 발급할 수 있다. 국가 차원의 전산망에 등록되지 않으며, 해당 양식지에 손글씨로 인적사항과 부동산 정보를 기재하고 지문을 날인한다. 그러나 소프트 타이틀은 부동산 소유권을 증명하는 용도가 아니다. 기초정부에서 특정인의 점유 사실을 인정하는 증거 서류일 뿐이다.
소프트 타이틀만 있는 부동산의 위험성은 국가를 비롯한 여러 당사자의 소송에 직면할 수 있다. 또한 토지의 경계가 명확하지 않아서 인접한 부동산의 소유자가 권리를 주장하는 땅이 일부 있을 수 있다. 경우에 따라 개인이 소유했다고 주장하는 토지는 사실상 아무도 점유하거나 등록할 수 없는 국유지일 수도 있다. 그래서 대부분의 소프트 타이틀은 하드 타이틀로 전환할 수 있어야 비로소 소유권을 안정적으로 확보할 수 있다.
최초 작성일: 2022년12월16일
1차 수정: 2023년4월14일
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